Копить или брать ипотеку: что лучше

Ипотечный кредит 23.03.2017 12:38

Накопить на квартиру — мечта большинства россиян. Но насколько реализуемы эти планы. И не будет ли выгоднее взять ипотеку. Мы решили докопаться до истины и сравнили во всех деталях оба сценария. Что из этого вышло, читайте далее!

Содержание

  1. Цены на жилье в России сегодня и «завтра»
    1. Прогноз Рублито.ру на следующие 20 лет
  2. Сравнение сценариев: когда копишь и берешь ипотеку
    1. Сценарий первый: копить
    2. Сценарий второй: брать ипотеку
    3. Свой сценарий
  3. Вывод

Наш анализ будет базироваться на стоимости жилья. А потому этот вопрос следует обсудить в числе первых.

Цены на жилье в России сегодня и завтра

На начало 2017 года, в России, средняя цена кв. метра составила 54,8 тыс. руб. (данные Росстата).

Но нам еще нужно знать какой будет цена в ближайшие 20 лет. Ведь столько могут длиться как накопления, так и выплаты по ипотеке. При всем этом совершенно понятно, что на месте цены стоять не будут.

Однако большинство специалистов берется предсказывать ситуацию на рынке не далее чем на следующий год. По этой причине можно лишь отдаленно предполагать, как измениться цена в течение столь продолжительного времени.

Прогноз Рублито.ру на следующие 20 лет

По оценке Рублито.ру, в ближайшие 20 лет цены на жилье могут претерпеть примерно следующие изменения:

Предположительная цена 1 кв. метра в России в ближайшие 20 лет

Предположительная стоимость 1 кв. метра жилья в России с 2017 по 2036 годы

К такому заключению мы пришли исходя из двух обстоятельств:

  1. Как пишет «Российская Газета», ряд экспертов предсказали в нынешнем году возобновление роста цен на жилье. Пока, в пределах инфляции, т.е. не более 6% (данные ЦБ РФ). Но в дальнейшем, если судить по опыту последних лет, эта цифра может достигнуть 10—15% в год (эту тенденцию можно проследить проанализировав данные Росстата).
  2. Экономическому развитию свойственна цикличность (проще говоря повторяемость). Так вот в России, как показывает практика последних десятилетий, рынок жилья, после четырех–пятилетнего подъема претерпевает спад 3—8% (реже 15—20%), или как минимум незначительный рост. Именно эти циклы и отображены на рис. выше.

Сравнение сценариев: когда копишь и берешь ипотеку

Предположим вы семейная пара со средним достатком. По данным Росстата, на начало 2017 года, средняя зарплата в России составила 30,8 тыс. руб. Следовательно, ваш общий доход соответствует цифре в 61,6 тыс. руб.

В ваших планах купить квартиру площадью 50 кв. метров (что согласно АИЖК является самой популярной квадратурой). Таким образом, получается, что на сегодняшний день, стоимость вашей «мечты» составляет примерно 2,7 млн. руб.

Сценарий первый: копить

Итак, вы решили накопить на квартиру и, допустим, определились, что ежемесячно будете откладывать 30% от доходов (т.е. на начальном этапе это будет порядка 18,5 тыс. руб.). Это довольно комфортная сумма. В том смысле, что, откладывая такую часть из бюджета, вам не придется сильно стеснять себя в расходах.

Важно подчеркнуть, что если вы будете придерживаться планки в 30%, то с каждым годом в копилку будет попадать все более и более крупная сумма. Ведь в силу инфляционных процессов, в нашей стране, доходы граждан довольно быстро растут. В среднем этот показатель находится уровне инфляции, т.е. порядка 8% (в год).

Чтобы спасти свои сбережения от инфляции вы кладете все накопления на депозитный счет в банк, под 8% годовых (что по данным ЦБ РФ одно из самых выгодных предложений), с условием ежемесячного начисления процентов.

Забежав вперед, отметим, что, храня деньги дома, вы рискуете не угнаться за ростом цен на квадратный метр. Причину мы уже упоминали — инфляция.

В итоге, накопить нужную сумму вам удастся к середине 2026 года, то есть практически через 10 лет. Когда стоимость квартиры достигнет 3,6 млн. руб.

Дата, год Стоимость жилья, рубли Общая сумма накоплений, рубли
2017 2 904 400 ▲ 164 400 231 608
2018 3 049 620 ▲ 145 220 491 594
2019 3 110 612 ▲ 60 992 782 227
2020 2 923 976 ▼ -186 637 1 105 959
2021 2 807 017 ▼ -116 959 1 465 438
2022 2 835 087 ▲ 28 070 1 863 431
2023 3 175 297 ▲ 340 210 2 303 019
2024 3 524 580 ▲ 349 283 2 787 529
2025 3 700 809 ▲ 176 229 3 320 555
2026 3 589 785 ▼ -111 024 3 905 886
2027 3 876 967 ▲ 287 183

Сценарий второй: брать ипотеку

Если вы выбираете ипотеку, то выгодность этого решения будет целиком и полностью зависеть от условий кредитования. А потому основную роль здесь сыграет ваше умение правильно подбирать кредит.

Мы же в свою очередь предположим, что вы оформите среднестатистическую ипотеку. Таким образом, в вашем случае условия будут следующими.

Процентная ставка 11,84% (данные ЦБ РФ)
Первоначальный взнос 40%
Срок кредитования 15 лет
Комиссии нет
Страхование
  • страхование квартиры от ущерба
    0,3% от стоимости недвижимости
  • личное страхование
    1% от суммы кредита
Обеспечение
  • залог
    им выступает купленная квартира
  • поручитель
    одно физ. лицо
Схема погашения кредита аннуитетные платежи

При таком раскладе ваш ежемесячный платеж банку составит 21,6 тыс. руб. или 35% от доходов. А итоговая стоимость кредита — 3,9 млн. руб. Следовательно, переплата достигнет 2,2 млн. руб.

Однако эти цифры имеют значение лишь на первых началах, поскольку:

Чуть подробнее о первоначальном взносе

Обратите внимание, на изложенном примере вы оформляете ипотеку с условием оплаты 40% первого взноса. Что в цифрах составляет 1,1 млн. руб. То есть эту сумму вам нужно будет раздобыть до обращения в банк. И, скорее всего, ее придется накопить.

Надо заметить, что львиная доля ипотечных кредитов выдается с условием оплаты первого взноса. Как правило, речь идет о 20—40%, однако большинство ипотечников вносят именно 40% (данные АИЖК). Что объясняется снижением стоимости кредита (за счет послаблений банка в кредитной ставке и сокращением суммы займа).

Тем временем если предположить что копить на первый взнос вы начнете с сегодняшнего дня, то для достижения отметки в 40% у вас уйдет порядка четырех лет, а 20% — двух.

Свой сценарий

Вы можете рассчитать результат своего сценария. Для этого нужно лишь ввести соответствующие данные в разработанном нами калькуляторе.

Вывод

Выгодность первого или последнего зависит от экономической ситуации в стране. Так если цены на недвижимость стоят или идут вниз, то выгоднее копить. А если имеют тенденцию к росту, то предпочтительней становится ипотека.

Таким образом, мы приходим к выводу, что лучший вариант — это комбинирование. То есть: копить, но быть готовым в любой момент взять ипотеку.

Такой момент может возникнуть в одной из следующих ситуаций: